一、建设用地使用权的取得方式概述：划拨与出让。

    一级市场：划拨、出让

    二级市场：转让、互换、出资、赠与、抵押

    《物权法》第137条：

    设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

    《城市房地产管理法》第12条：

    工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

    严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。）

    二、基本规则：

    1、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

    《物权法》第143条

    建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

    “另有规定”—以划拨方式取得的土地使用权不得转让；

    《城市房地产管理法》第37条

    房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

    （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。

    《城市房地产管理法》第38条

    下列房地产，不得转让：

    （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

    （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

    （三）依法收回土地使用权的；

    （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

    （五）权属有争议的；

    （六）未依法登记领取权属证书的；

    （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

    2、客体：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

    《物权法》第136条

    建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

    三、分述之一：划拨取得

    国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

    1、概念：经县级以上政府批准，缴纳补偿、安置费用，或无偿取得国有土地使用权。

    2、划拨取得的条件：

    《土地管理法》第54条

    建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

    （一）国家机关用地和军事用地；

    （二）城市基础设施用地和公益事业用地；

    （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

    （四）法律、行政法规规定的其他用地。）

    《城市房地产管理法》第23条

    土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

    依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

    四、分述之二：出让取得

    1、概念：国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

    2、出让方式

    《城市房地产管理法》第12条：

    土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

    直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

    （1）原则—拍卖、招标、双方协议

    （2）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

    （3）采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

    3、期满后的处理

    （1）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；

    （2）非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

    《物权法》第149条

    住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

    《城市房地产管理法》第21条：

    土地使用权因土地灭失而终止。

    《城市房地产管理法》第22条：

    土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

    经批准准予续期的，应当重新签订上地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

    土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。