两年前，蔡先生所在的公司欲购一栋房屋，由于当时公司对外负有债务，担心受到债权人指责或抵债，遂决定由蔡先生出面，以其个人名义购入并办理了房屋所有权登记。同时，公司与蔡先生签订了一份内部协议，明确房屋只是由蔡先生出面代为购置，实际产权属公司所有。

    如今因该地段的房屋升值，而《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”蔡先生想问：我能否依据该规定，在还清公司所付款的情况下，实际获得该房屋？

    法律人士指出，王先生不能实际获得该房屋。

    一方面，蔡先生与公司之间就购房问题所作出的决定以及此后所达成的协议，均反映着一个客观事实：蔡先生只不过是以代理人的真实身份帮助公司购房，虽然期间所有的活动均是以蔡先生的名义进行，但不能回避彼此之间仍然是一种代理关系。

    而《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”即买房的行为、产生的义务及其权利等，均应当由公司承担或享有。

    另一方面，虽然《物权法》第14条有着上述“以登记的所有人为准”式的规定，但这并非绝对。因为该法第19条还指出：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

    即公司作为真正的权利人与利害关系人，可以凭着其与蔡先生的约定、缴费收据等证据，表明原申请登记的报告事项错误，进而要求房地产登记机关变更登记。而无论蔡先生是否同意变更，只要登记确有错误的事实客观存在，房地产登记机关均可予以更正。